こんにちは！郡山の建築設計 HALです。
新しい住まいをお考えの方のなかには、「実家を建て替えたい」「二世帯住宅に建て替えたい」「子供も巣立ったので、夫婦二人で暮らす家に建て替えたい」など、いまある家を解体して建て替えしたいという方も多くいらっしゃいます。

新築と建て替えの違いとは？

建て替えとは

住み替えを考え始めると、「建て替え」と「新築」という言葉を目にすることがあります。どちらも「新しい家を建築する」ということに変わりはありません。
一般的に、「新築」は、更地に新しい家を建築することを言います。
対して「建て替え」は、既存の家がある土地において、基礎部分からその家屋をすべて解体・撤去して更地にした上で、その土地に新たな家を建てることを言います。

建て替えのメリット

・土地の費用が抑えれられる
建て替えをすれば、土地の購入費用が抑えられるというメリットがあります。今お住まいの土地や実家の土地を利用することで、解体費用はかかりますが、土地の費用をコストカットできるのです。
家を建てようと考えても、希望するエリアでなかなか土地が見つからないと悩む方も少なくありません。
人気の高い古い住宅地では、新しい更地が販売されることは少なく、中古物件が売りに出されるケースが多くなっています。

・建て替え後の暮らしがイメージしやすい
住み慣れている土地や愛着のある場所に新たな家を建てるので、その土地の特徴や、家族の暮らしや行動が具体的に想定できることも建て替えの魅力の一つです。
建て替えの計画では、若い夫婦や子供と高齢の親御さんが建て替え後に同居を開始するケースも多く見られます。高齢の方にとっては、今までの住み慣れた土地から離れ、新しい土地での生活は順応が難しく、愛着のある街で住み続けたいと考える人も多いはずです。
建て替えは、家を建てた後の快適な暮らしをイメージしやすいことが、安心感につながる大きなメリットでしょう。

建て替えの大まかな流れを知ろう

計画から引き渡しまでの流れ

家の建て替えを考え始めたら、計画から着工〜完成〜引越しまでの大まかな流れを頭に入れておくことが大切です。
家の建て替えの大まかな流れは、以下の通りです。

〈ステップ１〉
・家を建て替える計画を立てる
・建設会社を選定する
・敷地調査を依頼する
・設計プランの打ち合わせ・見積り
→【約2～3ヵ月程度】

〈ステップ２〉
・建築請負契約を結ぶ
・設計プランの決定
・建築確認申請書の提出
・ローンの本審査申し込み
・仮住まいに引っ越しをする
・解体工事開始
→【約3～4ヵ月程度】

〈ステップ３〉
・地盤調査（地盤改良工事）
→【半日〜1週間程度】
・新築工事の開始
・工事完成〜引き渡し
・登記手続き～引っ越し
→【約4～6ヵ月程度】

工期はあくまでも目安です。
既存家屋の状態や、建設会社の工法などによって工期が延びる場合があります。
建て替えの大まかな流れの中でも、今回は、〈ステップ１〉の建て替えの計画について大切なポイントをまとめました。

建て替えの計画を立てよう

1.建て替えが可能かを確認しよう

建て替えの場合、既存住宅を建築したときから現在までに建築基準法の改正が行われていれることもあるため、建て替えができない「再建築不可物件」に該当している場合があります。
以前は建築ができていた土地でも、災害時の避難経路の確保や延焼防止の観点などから、新築が認められないというケースは少なくありません。
まずは、建て替えをする地域の条例も含めて、建て替えが可能な土地なのかを確認しましょう。自治体の都市計画課で確認することができます。

2.全体的な予算の確認しよう

建て替えでは、既存の建物の取り壊しと新築を続けて行うので、各項目の予算が分かりにくく大きくなりがちです。
家の購入は金額が大きいので金銭感覚が麻痺しやすく、予想外の出費やオプションの追加などで気が付けば予定よりも大幅に支払額が増えていたというケースも少なくありません。
また、建て替えでは設計や登記、住宅ローンの手続きなど様々な費用が発生します。
取りこぼしのないように、建て替えに要する費用は何があるかを確認し、予算オーバーにならないように注意しましょう。

では、建て替えの際にはどのような費用が発生するのでしょうか。建物の大きさや種類、施工内容によってその金額はかなりの開きが見られますが、ここでは代表的な費用の項目とおおよその目安を見ていきましょう。

・「解体・本体工事などの費用」
建て替えをするには解体費用がかかります。これは建物の構造や大きさによって異なります。解体費用の相場は、木造住宅の1坪あたりの解体費用は2～5万円程度、軽量鉄骨造の場合は3～6万円程度、鉄筋コンクリート造となると4～8万円程度です。
選定した建築会社に解体も含めて一括して依頼ができると、着工までスムーズにお任せすることができます。
建築工事費はどのような家を建てるかによってかなりの幅があります。
家族構成や敷地面積によって異なりますので、世帯収入や家計から無理のない金額で予算を決めましょう。
また、予算には限りがありますから、優先したいところと妥協するところを決めることも大切です。

・「仮住まいの費用」
建て替えが終わるまでの間の仮住まいの費用を忘れてはいけません。通常、工期は1年未満ですので、短期間の居住が可能な場所を探しましょう。また、家財道具が仮住まいに入りきらないときは、トランクルームなどの利用も検討しましょう。
条件によりますが、敷金や礼金、家賃、引っ越し費用などを含めて、50～100万円程度かかると考えられます。

・「登記などの諸費用」
家を建てるときには建設会社に支払う金額だけでなく、登記や住宅ローンの手続きなどの費用も必要です。
登記では、建物滅失登記と建物表題登記を土地家屋調査士に依頼します。
司法書士に所有権保存登記を依頼します。
また、住宅ローンを利用した場合は設定登記も必要です。

税金関係では、登記の際に発生する登録免許税の他、工事請負契約書に貼る印紙税、不動産取得税が購入年度に発生します。翌年以降はこれらの税金はかかりませんが、固定資産税と都市計画税を毎年納付することになるので、予算計画にしっかりと入れておきましょう。

住宅ローンを利用する場合は、金融機関に事務手数料や保証料、契約書に貼る印紙税などを払う必要があります。
また、借入額に応じた利息分も返済していかなければなりません。そして、住宅ローンの担保になっている建物は、火災保険を付けることになっています。この保険料も費用として計上しておきましょう。

3.引き渡しまでの期間を確認しよう

今住んでいる場所で建て替えをする場合には、仮住まいや家財道具の保管場所を探すことが必要です。
通勤や通学の利便性、入居可能期間などを確認した上で契約する必要がありますので、工期がどのくらいになるのかも調べておきましょう。「引越し時期をお子様の入学前に合わせたい」など具体的な計画がある場合には、スケジュールを逆算して計画を立てる必要があります。
一般的には、取り壊しから新居の完成まで半年から1年ほどかかります。
短い期間で借りることが可能な仮住まい先を探しておきましょう。また、この期間の家賃や引っ越し費用も予算に計上しておきましょう。

4.建て替え後にどんな家に住みたいかをイメージしよう

・相談できる建設会社を選ぶ
家の建て替えをすると決めたら、最初のステップにおいても、法令や条件、予算、期間など考えるポイントが山ほどあります。
しかし、一番大切なのは、建て替えをして「どんな家に住みたいか」です。
既存の建物に住み続けることや、リフォームをして住むなどの選択肢があるなかで、建て替えを選ばれたのなら、新しい住まいで叶えたいことをしっかりと計画に盛り込みましょう。例えば、既存の住宅より「広く大きくしたい」「子供部屋を増やしたい」「コンパクトで生活しやすい導線にしたい」「玄関やキッチンを分けた二世帯住宅にしたい」など、少しずつ具体化していくと良いでしょう。
家の建て替えは、新しい土地に新築を建てるよりも計画から引き渡しまでの期間が長く、様々な検討項目をクリアしながら進めていく必要があります。
そのため、建設会社を選ぶ際には、建てたい住宅のイメージだけに囚われず、予算や期間、諸手続きなども含め相談しやすい業者さんを選ぶことが成功のカギです。

・郡山・南相馬・相双エリアで検討の方はHALヘ
HALの家づくりの特徴は、「工事もできる設計事務所」です。
「設計」「施工」「管理」はもちろん、建て替えの際には「解体」もワンストップで行う安心感がHALの魅力です。

もし、家の建て替えをするか悩んでいる方は、お気軽にご相談ください。
HALは、郡山・南相馬・相双エリアで、風土や生活環境なども熟知した地域密着の設計事務所として、たくさんのお客様の住まいづくりをお手伝いして参りました。その強みは、建て替えとリノベーション、何通りもの選択肢の中からお客様に合った最適なご提案ができることです。「どんな家に住みたいか」その想いをぜひお聞かせください。あらゆる可能性を引き出し、理想の住まいを実現いたします。