【2025年版】家を建てる前に知っておこう！建築基準法の改正内容まとめ

「そろそろマイホームを…」と考え始めたあなたに、絶対に知っておいてほしい法律があります。
それが「建築基準法」。聞き慣れないかもしれませんが、家づくりを進めるうえで避けては通れないルールの集まりです。

実はこの法律、2025年に大きく変わります。しかもその改正内容は、建築士や不動産関係者だけの話ではなく、これから家を建てる人・リフォームする人・中古住宅を買う人にも深く関係してきます。

「法律って難しそう…」「自分に関係あるの？」と思った方、ご安心ください。この記事では、建築の専門家ではない方でも分かるように、やさしく丁寧に改正内容を解説していきます。

この記事のポイント

• 2025年から全ての新築住宅に省エネ基準が義務化され、費用や設計に影響する可能性あり

• 太陽光パネルや断熱リフォームによる高さ制限や建ぺい率の緩和措置が導入

• 木造住宅の安全性や設計ルールが見直され、自由度がアップする可能性も

目次

• 建築基準法ってなに？2025年の改正を知る前に基本を押さえよう

• 2025年の建築基準法改正、一般の人に関係あるの？

• 省エネ基準の義務化ってなに？2025年から全住宅が対象に

• 太陽光パネル・断熱改修で高さ制限に注意？緩和される特例とは

• 木造住宅のルールが変わる？安全性と設計の自由度アップ

• リフォーム・改修にも影響あり？建ぺい率・容積率の特例とは

• 知っておくべき施行スケジュールと今できる準備

建築基準法ってなに？2025年の改正を知る前に基本を押さえよう

家づくりを考えるうえでまず知っておきたいのが「建築基準法」です。これは、建築物の安全性や環境性能を確保するための法律で、どんな家をどのように建てていいかを定めたルールのこと。構造、安全、防火、採光、敷地、面積などさまざまな基準が含まれています。
今回2025年の改正では、省エネ性能や木造建築の設計に関する内容が大きく変化し、私たち一般の住宅購入者にも影響が及ぶ可能性があります。まずはこの法律の基本をわかりやすく理解しておきましょう。

建築基準法とは？目的とカンタンな成り立ちを解説

建築基準法は、1950年（昭和25年）に制定された建築物の最低基準を定める日本の法律です。目的は、「国民の生命・健康・財産を守ること」。そのために、建築の際に守らなければならない構造や設備、敷地の条件などを細かく決めています。

この法律はすべての建築に関係し、新築・増改築・一部リフォームなどの際には建築確認申請や審査、検査が必要になることがあります。特に住宅においては、断熱性能や採光、防火基準など日常の暮らしに直結する部分が多く、無視できません。

さらに近年では、脱炭素社会の実現に向けて省エネや木材利用の促進といったエネルギー関連の法改正が積極的に行われており、これに対応する形で建築基準法も毎年のように見直しが進められています。

建築基準法の「基準」ってどんなことが決められてるの？

建築基準法における「基準」とは、建築物に求められる最低限のルールを指します。具体的には、構造の安全性、火災時の避難性、敷地の面積や高さ制限、日当たり（採光）や換気の確保など多岐にわたります。

たとえば、「2階建ての住宅を建てるなら、この強度の基礎を使うこと」「この位置に窓があるなら、採光はこれだけ必要」「外壁と道路の距離はこれだけ空けて」など、設計段階で守るべき条件が明確に定められているのが特徴です。

これらの基準を守って設計された図書は、建築確認申請という形で行政や指定確認検査機関に提出されます。審査後、建築許可が下りれば工事が着工できます。

2025年からは省エネや木造化に関連する基準の強化・変更が実施される予定で、これらの点に注目しておく必要があります。

建築基準法は誰に関係ある？一般の人も対象になるの？

「法律とか設計って、専門家だけの話じゃないの？」と思うかもしれませんが、建築基準法は一般の住宅購入者やリフォーム検討者にも深く関係があります。

たとえば、新築でマイホームを建てるとき、**確認申請を行い建築確認を通す必要があるため、設計内容が法に適合していないと工事が始められません。**設計士がすべて対応してくれますが、後から「思ったより高くついた…」という費用のズレが生じるのも、基準の影響です。

また、**断熱性能を上げるために屋根の厚みが増すと、建物の高さ制限に引っかかるケースもあります。**これは、2025年の改正で特例として緩和される予定ですが、知らずに工事を進めてしまうとトラブルの元になります。

つまり、「自分で設計しないから関係ない」ではなく、基礎知識を押さえておくだけで、失敗や無駄な費用を防ぐことができるのです。

2025年の建築基準法改正、一般の人に関係あるの？

「建築基準法が変わるって聞いたけど、専門家向けの話でしょ？」と思っていませんか？
実は今回の2025年改正は、家を建てたい人・リフォームしたい人・中古住宅を買う人など、私たち一般の暮らしにも深く関わってきます。
特に「省エネ基準の義務化」「確認申請の対象の拡大」「木造住宅の設計ルール変更」など、お金・手続き・設計の自由度に直接影響する内容が多く、見逃せません。

どんな人が改正の対象になる？

2025年の改正では、「自分で建築する人だけが対象」というわけではありません。
設計士に依頼していても、改正後の基準に合わない内容では申請が通らなくなるため、施主（あなた）にも関係が出てきます。

特に、2025年4月以降に着工する新築住宅は、省エネ基準の適合が原則として義務付けられます。
また、「確認申請が不要だった小規模住宅」も、2階建てや延べ面積200㎡を超える場合は申請が必要になるなど、対象範囲が拡大されています。

つまり、これから家を建てる予定があるすべての人が何らかの形で改正の影響を受ける可能性が高いということです。
「自分には関係ない」と思わず、制度の変更をしっかり確認しておきましょう。

持ち家・注文住宅を建てる人が知るべき改正内容

これから新築住宅を建てる方にとって最も大きな影響は、省エネ基準の義務化と建築確認の範囲拡大です。

従来、省エネ基準への適合は一部の建築物のみでしたが、2025年以降は原則すべての新築住宅に義務化されます。
これにより、断熱材やサッシなどの仕様が変わる可能性があり、建築費用にも影響が出るケースがあります。

また、「平屋だから確認申請は不要」と思っていた場合も注意が必要です。延べ面積が200㎡を超える場合や2階建ての場合は建築確認が必要となり、審査や設計のプロセスが変わる可能性があるのです。

さらに、省エネ性能の向上を目的に導入される制度により、融資や補助金の対象となる住宅の基準も変更される見込みです。これにより、建てる時期や設計内容を少し工夫するだけで得られるメリットが変わってくるのです。

中古住宅やリノベーションにも影響ある？

「新築じゃないから関係ない」と思われがちな中古住宅やリノベーションですが、2025年の建築基準法改正では、既存建物の省エネ改修にも注目が集まっています。

特に、屋根や外壁を断熱化するリフォームでは、建物の高さや建ぺい率が既存基準を超える可能性があり、特例許可制度を活用しないと違反になるケースもあるのです。

また、**建築基準法上の「既存不適格」物件（昔は適法だったけど今のルールに合わない建物）**においても、大規模な修繕・模様替えを行う際に規定の見直しが必要となるケースが出てきます。

ただし、今回の法改正では、こうしたリフォーム・改修に柔軟に対応できるよう、いくつかの規定で「緩和措置」や「合理化」が導入される予定です。

つまり、中古住宅を買って「これから直して住む」人にも、建築基準法改正の内容は関係があるということ。計画を立てる前に、設計者と一緒に確認することがとても大切です。

省エネ基準の義務化ってなに？2025年から全住宅が対象に

2025年4月から、すべての新築住宅に省エネ基準の適合が義務付けられます。
これは「省エネ法（エネルギーの使用の合理化等に関する法律）」との連携によるもので、断熱性・エネルギー消費性能を確保した家づくりが法律で求められるようになります。

「どんな住宅にも関係あるの？」「追加費用がかかるのでは？」という不安の声も多く聞かれます。
ここでは、省エネ基準の具体的な内容、スケジュール、費用への影響をやさしく解説します。

省エネ基準ってどういう内容？

「省エネ基準」とは、建築物がどれくらいエネルギーを効率的に使えるかを示すルールです。
2025年から義務化されるこの基準では、主に以下の2つが重視されます：

1. 外皮の断熱性能（外壁・屋根・窓など）

2. 一次エネルギー消費量の削減性能（暖房・冷房・換気・給湯・照明）

これらを数値化したうえで、「基準値をクリアする住宅だけが建てられる」という仕組みに変更されます。
従来は確認申請時に省略できた省エネ関連の情報も、2025年4月以降はすべて明記・審査が必要になります。

このルール変更により、「ちょっと寒いけどコストが抑えられる家」ではなく、「快適かつ省エネ性の高い家」が標準となる社会が目指されています。
特に、日本全体で進むカーボンニュートラル2050年目標に向けた施策の一部として、省エネ住宅の普及が強く促進されています。

義務化のタイミングはいつから？

省エネ基準の義務化は、2025年4月1日以降に建築確認申請を出すすべての住宅が対象になります。
つまり、確認申請が2025年3月31日以前なら現行ルール、4月1日以降は新ルール適用となるわけです。

ここで注意したいのが、「工事の開始日」ではなく確認申請を提出した日が基準になるという点です。
2025年春以降に家づくりを始める予定の方は、設計段階から新ルールを想定した対応が必要になります。

また、面積や階数にかかわらずすべての新築住宅が対象ですので、平屋や小規模な家でも省エネ基準は適用されるという点をしっかり把握しておきましょう。

義務化で費用はどのくらい変わる？

「義務化で建築費が高くなるのでは？」と不安に感じる方も多いと思います。
実際、断熱性能を高めるための資材コストや、省エネ設備の導入によって初期費用は若干上がる可能性があります。

ただし、省エネ住宅はランニングコスト（光熱費）が下がるため、長期的に見ると家計にやさしい面もあるのです。
さらに、国や自治体による補助金制度も拡充されており、「条件を満たせば費用負担を軽減できる」可能性もあります。

太陽光パネル・断熱改修で高さ制限に注意？緩和される特例とは

「太陽光パネルを設置したら建物の高さが制限を超えてしまうのでは？」
「断熱リフォームで屋根が分厚くなったら違法になる？」
――そんな疑問に応えるのが、2025年の建築基準法改正で導入される高さ制限の緩和特例です。
これにより、省エネ化を目的とした一部の改修については、一定条件を満たせば従来の制限を超えることが可能になります。

太陽光パネル設置で建ぺい率や高さが超える場合

再生可能エネルギーの活用を進める中で、太陽光パネルの設置は一般住宅でも非常に一般的になっています。
しかし、パネル設置により屋根の厚みが増すことで、建築基準法上の高さ制限や建ぺい率をオーバーしてしまうケースも出てきました。

こうした状況に対応するため、2025年の改正では、太陽光発電設備に関する規定が緩和される特例が盛り込まれました。
具体的には、「省エネ目的」で「一定の仕様を満たす設備」であれば、高さや面積に関する緩和措置が適用可能になります。

ただし、すべてのケースで無条件に許可されるわけではなく、建築確認申請時に書類提出と条件確認が必要です。
設置前には、設計者や行政にきちんと確認を取ることが重要です。

断熱改修で屋根が高くなると違反になる？

断熱改修とは、外壁・屋根・床などに高性能な断熱材を追加し、省エネ性能を向上させる工事です。
しかし、断熱材の厚みが増えることで、建物の高さが従来の上限を超えてしまうこともあります。

こうした改修が進みにくい背景を踏まえ、2025年の法改正では「一定の断熱性能向上に寄与する工事」について、高さ制限の緩和を認める新たな特例が追加されました。

たとえば、既存住宅に対して外張り断熱を施し、その分屋根が20cm高くなる場合でも、性能要件と設計条件を満たせば合法的に施工可能になります。

この特例を使うためには、あらかじめ設計段階で対応を計画し、確認申請時に断熱改修の根拠となる計算書や仕様書を提出する必要があります。
計画的に進めることで、法に適合しつつ高性能な住宅を実現できるのです。

木造住宅のルールが変わる？安全性と設計の自由度アップ

2025年の建築基準法改正では、木造住宅に関する規定の見直しも大きなポイントのひとつです。
従来よりも安全性を確保しつつ、木造建築の促進を図るための制度変更が行われます。

特に注目されているのが、「4号特例」の縮小と「構造計算が必要な範囲の拡大」、そして木造化を後押しするための合理化措置です。
これにより、設計の自由度は高まる一方で、守るべき基準や確認のプロセスも変化してきます。

木造化が進むってなぜ？

木造建築が改めて注目されている背景には、カーボンニュートラル社会の実現を目指す政府方針があります。
木材は製造時のCO₂排出が少なく、再生可能資源としての持続性や温室効果ガスの吸収能力も評価されています。

これを受け、国土交通省は「木造化の促進」を明確に打ち出し、建築基準法の一部を見直して木造住宅の設計・確認手続きの合理化を進めています。

たとえば、これまでRC造（鉄筋コンクリート造）が中心だった中規模建築物にも、木造を選択しやすくする技術的ガイドラインや制度改正が進行中です。

こうした動きにより、今後は住宅のみならず小規模な商業施設や集合住宅でも木造が選ばれる可能性が高まっていきます。

火災や地震への安全性は大丈夫？

「木造って燃えやすいんじゃないの？」「地震で壊れやすいのでは？」と不安に思う方も多いですよね。
ですが、現在の木造住宅は、技術進化により非常に高い安全性能を持っています。

例えば、外壁や柱に使用される木材には難燃加工や耐震強化が施されており、過去の常識とは大きく変わってきています。

2025年改正では、「構造計算」の必要な建築物の範囲が拡大される一方で、安全性を確保した木造設計が明確に制度内で評価されるようになります。

リフォーム・改修にも影響あり？建ぺい率・容積率の特例とは

2025年の建築基準法改正は、新築だけでなく既存住宅のリフォーム・改修にも関係してきます。
特に、断熱性の向上など省エネ対応を目的とした工事については、建ぺい率や容積率の制限にかかるケースが増えるため、それに対応する特例措置が用意されることになりました。
「ほんの少しの変更でも違反になるの？」と不安な方に向けて、どんな工事が対象で、どうすれば合法的に進められるのかを解説します。

リフォームで建築制限に引っかかるケース

断熱性能の向上や太陽光発電設備の導入など、省エネ改修を目的としたリフォームでは、外壁の厚みや屋根の形状が変わることにより建築基準法上の制限を超える可能性があります。

たとえば、外張り断熱を施して壁の厚さが増した場合、建ぺい率や容積率をオーバーしてしまうこともありえます。
また、屋根の傾斜角度が変わることで、高さ制限に抵触するケースも実際に起きています。

これまでであれば、こうした変更は建築確認で弾かれてしまうことが多かったのですが、今回の改正では、省エネ性能向上を目的とした工事であれば、一定の条件下で制限を緩和できる特例が適用される予定です。

特例許可とは？どんな条件で使える？

今回の建築基準法改正では、「一定の条件を満たす省エネ改修工事」に限り、建ぺい率・容積率・高さ制限の緩和が認められる特例措置が導入されます。

これは、住宅の性能向上を促進することが社会的に重要であるという背景から生まれた制度で、国土交通省が提示する要件に適合すれば適用可能となります。

具体的には、改修の目的が省エネであること、改修により断熱等性能が明確に向上すること、建物の外形の変更が最小限であることなどが条件となります。

まとめ：2025年の建築基準法改正をチャンスに変えるために

2025年4月に施行される建築基準法の改正は、これまで以上に私たちの暮らしや家づくりに深く関わってきます。省エネ性能の義務化をはじめ、木造住宅の設計ルールの見直し、高さ制限や建ぺい率・容積率の緩和といった制度変更が実施されることで、設計や工事における自由度と責任のバランスが大きく変わります。

こうした変化は、「難しそう」「面倒そう」と捉えられがちですが、実は暮らしやすく、環境にやさしい家づくりを実現するチャンスでもあります。制度のポイントを押さえ、早めに準備を始めることで、ムダな出費や手続きのトラブルを回避しながら、安心・快適な住まいを手に入れることができます。

これから家を建てる方、リフォームや改修を考えている方は、まず今回の改正内容を正しく理解し、信頼できる建築士や施工会社としっかり相談することが大切です。法改正を「不安の種」ではなく「安心の土台」として活かせるよう、正しい情報と準備で未来の家づくりを始めましょう。